今年公募REITs市場呈現(xiàn)供需兩旺的局面。產(chǎn)品持續(xù)擴(kuò)容，年內(nèi)發(fā)行數(shù)量、規(guī)模均創(chuàng)新高，同時公募REITs底層資產(chǎn)更加豐富。在此背景下，多只近期發(fā)行的REITs受到資金追捧，觸發(fā)比例配售。以廣發(fā)成都高投產(chǎn)業(yè)園REIT為例，該產(chǎn)品于12月2日提前結(jié)束募集，并于12月5日晚間發(fā)布公告稱，公眾投資者有效認(rèn)購申請確認(rèn)比例為10.757884%。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，公募REITs專注于投資不動產(chǎn)領(lǐng)域，可以作為大類資產(chǎn)配置的重要補(bǔ)充。隨著REITs市場深化發(fā)展，政策體系不斷優(yōu)化，預(yù)計市場規(guī)模再上新臺階，并為投資者提供更加豐富和便利的選擇。

　　新品持續(xù)受追捧

　　12月5日晚間，廣發(fā)基金公司公告稱，廣發(fā)成都高投產(chǎn)業(yè)園REIT的公眾投資者有效認(rèn)購申請確認(rèn)比例為10.757884%。廣發(fā)成都高投產(chǎn)業(yè)園REIT是廣發(fā)基金旗下首只公募REITs產(chǎn)品，網(wǎng)下詢價有效認(rèn)購倍數(shù)為6.89倍，刷新了年內(nèi)產(chǎn)業(yè)園型REITs最高認(rèn)購紀(jì)錄，同時也是西部產(chǎn)權(quán)類公募REITs項目中有效認(rèn)購比例最高的產(chǎn)品，體現(xiàn)出投資者對該產(chǎn)品的認(rèn)可。

　　同日，中航基金發(fā)布了中航易商倉儲物流REIT基金份額詢價公告的補(bǔ)充說明。公告顯示，中航易商倉儲物流REIT網(wǎng)下初始發(fā)售份額為1.46億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為18.19%，占扣除戰(zhàn)略配售初始發(fā)售份額數(shù)量后發(fā)售份額的70.00%；公眾初始發(fā)售份額為0.62億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為7.80%，占扣除戰(zhàn)略配售初始發(fā)售份額數(shù)量后發(fā)售份額的30.00%。

　　11月29日，中航基金發(fā)布的中航易商倉儲物流REIT基金份額詢價公告顯示，基金管理人確定詢價區(qū)間為2.628元/份-3.200元/份，并通過網(wǎng)下詢價最終確定基金份額的認(rèn)購價格。此外，公告還顯示，中航易商倉儲物流REIT戰(zhàn)略配售初始發(fā)售份額為5.92億份，占本次基金份額發(fā)售總量的74.01%。其中，原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方擬認(rèn)購數(shù)量為3.15億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為39.37%；其他戰(zhàn)略投資者擬認(rèn)購數(shù)量為2.77億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為34.64%。

　　11月8日上市的銀華紹興原水水利REIT，上市首日漲幅超過18%。這只產(chǎn)品面向公眾投資者發(fā)售僅一天就售罄。隨后的公告顯示，該產(chǎn)品面向公眾投資者發(fā)售的份額為5569.2萬份，而當(dāng)日認(rèn)購份額達(dá)到130.88億份，為初始發(fā)售份額的235倍，公眾投資者認(rèn)購金額達(dá)到370.12億元，配售比例0.43%。

　　底層資產(chǎn)更加豐富

　　公募人士表示，REITs專注于投資不動產(chǎn)領(lǐng)域，其風(fēng)險收益特征與股票、債券等資產(chǎn)的相關(guān)性較低，可以作為大類資產(chǎn)配置的重要補(bǔ)充。

　　經(jīng)過三年多的實踐，公募REITs已進(jìn)入擴(kuò)面提質(zhì)的新階段。今年REITs發(fā)行明顯提速，發(fā)行數(shù)量、規(guī)模已創(chuàng)新高。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至12月3日，今年以來REITs發(fā)行數(shù)量達(dá)24只，發(fā)行規(guī)模達(dá)511億元。

　　在發(fā)行步入快車道的同時，REITs的底層資產(chǎn)不斷擴(kuò)容，公募REITs覆蓋的資產(chǎn)類型也越來越多。按照監(jiān)管對REITs底層資產(chǎn)的分類標(biāo)準(zhǔn)，REITs資產(chǎn)類型可分為13類，包括交通基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)�；�礎(chǔ)設(shè)施、倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、新型基礎(chǔ)設(shè)施、租賃住房、水利設(shè)施、文化旅游基礎(chǔ)設(shè)施、消費基礎(chǔ)設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施以及其他符合要求的行業(yè)資產(chǎn)。

　　對此，廣發(fā)成都高投產(chǎn)業(yè)園REIT擬任基金經(jīng)理杜金鑫表示：“以文化旅游為例，之前只有5A景區(qū)、歷史文化風(fēng)景區(qū)、世界文化遺產(chǎn)項目才能做REITs，現(xiàn)在已經(jīng)拓展到4A景區(qū)，預(yù)計可發(fā)行公募REITs的景區(qū)項目市場容量會有較大提升。近期也有供熱、跨海大橋、農(nóng)貿(mào)市場等項目陸續(xù)出現(xiàn)，我們期待未來還有更多新的資產(chǎn)類型可以上市。”他認(rèn)為，從資產(chǎn)分布來看，未來將呈現(xiàn)百花齊放的態(tài)勢，隨著市場不斷擴(kuò)容，公募REITs的底層資產(chǎn)范圍或進(jìn)一步拓展。

　　市場規(guī)模料再上新臺階

　　在今年發(fā)行大提速的背景下，業(yè)內(nèi)人士表示，參考海外經(jīng)驗，未來REITs市場或成為萬億元級別的“星辰大�！�。

　　“目前REITs收益主要來自底層資產(chǎn)項目分紅和二級市場資本利得。從中長期視角來看，還有一項收益來源不容忽視，即作為不動產(chǎn)交易平臺，REITs進(jìn)行底層不動產(chǎn)收購、出售過程中帶來的增值收益�！倍沤瘀畏Q，這是海外REITs市場很常見的操作，未來將成為國內(nèi)REITs市場走向成熟的標(biāo)志。

　　“公募REITs是把一個優(yōu)質(zhì)的大宗不動產(chǎn)項目拆分成靈活的基金份額，讓投資者可以直接享受到資產(chǎn)經(jīng)營所帶來的收益。”廣發(fā)成都高投產(chǎn)業(yè)園REIT擬任基金經(jīng)理李文博介紹。中金研報統(tǒng)計，三季度多只REITs獲得資金凈流入，截至三季度末，公募FOF（基金中基金）持倉REITs規(guī)模約為1.17億元，首次超過1億元，環(huán)比增長60%。

　　該REIT另一位擬任基金經(jīng)理彭翔藝表示，REITs底層資產(chǎn)覆蓋范圍較廣、研究門檻較高，對于投資者獲取信息的有效性、及時性有一定要求，隨著公募FOF參與REITs的比例越來越高，個人投資者能以更低的門檻參與進(jìn)來。

　　“目前中國REITs快速發(fā)展，未來市場空間巨大�！倍沤瘀畏窒砹嗣绹鳵EITs的發(fā)展歷程，自20世紀(jì)60年代美國REITs市場起步，經(jīng)過多年發(fā)展，2023年底的市場規(guī)模達(dá)到約1.3萬億美元，已成為海外最大的REITs市場。根據(jù)美國REITs占權(quán)益市場的比例預(yù)測，未來中國REITs市場容量或在3萬億元-5萬億元之間。

　　此外，一家大型基金公司REITs業(yè)務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，隨著公募REITs新發(fā)行資產(chǎn)類型多元化和發(fā)行規(guī)模持續(xù)增長，為市場源源不斷提供投資標(biāo)的，提升整體市場穩(wěn)定性和流動性，也將為社�；�金、企業(yè)年金等投資者的參與提供更多可能性。隨著中國REITs市場深化發(fā)展，政策體系不斷優(yōu)化，預(yù)計市場規(guī)模會再上新臺階，為投資者提供更加豐富和便利的選擇。