“對萬科來說，這是歷史上的第二次股改�！弊蛉�(1月21日)，在聯(lián)合深圳、北京、上海三地召開的新聞發(fā)布會上，萬科總裁郁亮如此說道。

    停牌超過20天后，萬科于1月18日正式發(fā)布“B轉(zhuǎn)H”方案，擬申請將已發(fā)行的B股轉(zhuǎn)換上市地，以介紹方式在香港聯(lián)交所主板上市及掛牌交易。對于此次股改，郁亮信心滿滿，其表示，目前萬科的B轉(zhuǎn)H股已經(jīng)是萬事俱備，只等股東大會、中國證監(jiān)會和聯(lián)交所的批準(zhǔn)。在當(dāng)天的發(fā)布會上，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，萬科并非有意借此次股改融資，而是希望借此增強B股的流動性，使得更多的境外投資者參與其中。

    對于境外投資者關(guān)注的渴求，是否意味著萬科有意借H股叩響海外市場的大門，在其即將進(jìn)入第四個十年的這場變革，對萬科來說意味著什么？

    股改并非為融資/

    資料顯示，2012年萬科銷售額1412億元，再次榮登銷售業(yè)績冠軍寶座，但三季度末銷售凈利潤率為13.2%，比上年同期的14%下降0.8個百分點。同時，公司資產(chǎn)負(fù)債率升至79.4%，達(dá)到2005年以來的高位。

    對于負(fù)債率的上升，郁亮表示，實際上萬科有超過千億的預(yù)收款計入負(fù)債，這部分并無真實的償債壓力�！肮�司的凈負(fù)債率基本會保持在40%以下，目前是在37%左右，在同行業(yè)中是很低的�！�

    郁亮稱，此次股改只是單純的一次轉(zhuǎn)板，并非出于融資的需求。“這個轉(zhuǎn)板的目的主要是增強B股流動性。它顯然不是一個為了解決融資而做的一件事。未來萬科B股轉(zhuǎn)H股之后，所有融資還是要按照監(jiān)管要求和監(jiān)管部門的程序來進(jìn)行。”

     B股的發(fā)行更是讓萬科第一次直接與國際投資者、國際資本市場有了“親密接觸”。萬科集團(tuán)董秘譚華杰告訴記者，在去年12月26日停牌之前，萬科B股總數(shù)13億股，占全部總股本11.96%�！澳壳笆兄祽�(yīng)該在180億港元，排名所有B股中的第二位。而B股持有人主要是境外投資人，境外投資者B股持股比例超過95%，其中境外機構(gòu)占比超過90%。這在B股當(dāng)中也是最高的之一�！�

    顯然，如果成功轉(zhuǎn)成H股后，境外投資者的交易環(huán)境將進(jìn)一步被優(yōu)化，這也是此次萬科轉(zhuǎn)股的一個目的。

    “B股轉(zhuǎn)H股方案之后，境內(nèi)投資人交易權(quán)力會受到一定限制。但對我們來說這個問題影響比較小，因為我們B股95%都是境外投資人，B股轉(zhuǎn)H股后，他們不會受到影響，相反有一個更好的交易環(huán)境�！弊T華杰稱。

    針對此次股改，萬科方面表示，為保護(hù)股東權(quán)益，此次“B轉(zhuǎn)H”過程中，萬科將安排第三方向全體B股股東提供現(xiàn)金選擇權(quán)。具體價格將在公司B股股票停牌前股票收市價基礎(chǔ)上溢價5%，即每股13.13港元。而此次關(guān)聯(lián)的第三方分別為：華潤、GIC(新加坡政府公司)以及高瓴資本。對于第三方的選擇標(biāo)準(zhǔn)，譚華杰解釋到，此次萬科從停牌到公布方案的時間并不長，所以在第三方的選擇上也沒有更多的時間去與機構(gòu)洽談，“時間比較緊，又必須有較高的保密性要求的情況下，我們可選的范圍并不多。”

    之所以選定這三家，譚華杰稱，華潤是萬科一直以來的大股東，也是首先被考慮的；而GIC同樣也是長期合作伙伴，身為境外投資機構(gòu)，對擁有H股比較便利的條件；此外高瓴資本也是以投資境內(nèi)外B股為主的一家機構(gòu)。

    譚華杰補充到，由于第三方提供的現(xiàn)金選擇權(quán)最高總數(shù)不會超過萬科B股總數(shù)的1/3，也就是說通過B股股東行使現(xiàn)金選擇權(quán)而導(dǎo)致第三方增持萬科的股份總數(shù)不會超過萬科總股本的4%，且這4%是由三家第三方共同提供，“肯定不會對萬科股本結(jié)構(gòu)造成明顯的影響。”

    萬科的“出海計劃”/

    就在越來越多的房企開始“出�！敝畷r，萬科的“國際化”似乎保守了許多。

    此次萬科謀劃“B轉(zhuǎn)H”，距離其收購香港上市公司南聯(lián)地產(chǎn)不到半年。而萬科這一系列的資本動作，也被外界解讀為急于打通海外融資平臺。

    在昨日發(fā)布會現(xiàn)場，譚華杰介紹，之所以會作出轉(zhuǎn)板的決定，是基于萬科即將在明年進(jìn)入第四個發(fā)展期，“國際化戰(zhàn)略已經(jīng)到了必須要提上日程的時間點。”

     2012年9月，萬科傳出消息稱，將在國外開發(fā)房產(chǎn)業(yè)務(wù)，并同時成立了中國香港管理部，及籌備設(shè)立美國業(yè)務(wù)推進(jìn)小組。但在郁亮看來，這一切都只是嘗試。

    “‘國際化’不是我們第四個十年的標(biāo)簽，國際化是萬科的探索和嘗試，主要目的我們是希望通過國際化提升萬科管理水平、提高我們對行業(yè)的認(rèn)識，幫我們找到更多全球合作者，這是我們國際化目的之一。”郁亮告訴記者，在第四個十年，萬科仍然是以內(nèi)地為主。

    而對于接下來的發(fā)展策略，郁亮提到，萬科將始終堅持城市圈帶發(fā)展模式，而非點狀發(fā)展。“所有三、四線城市的發(fā)展都是完全不一樣的，每個城市出現(xiàn)現(xiàn)在的格局一定有它的道理，對于萬科進(jìn)駐的城市，我們會根據(jù)P(人口)I(基礎(chǔ)設(shè)施)E(就業(yè))模型來進(jìn)行判斷，如果這個地方有產(chǎn)業(yè)發(fā)展，就會有基礎(chǔ)設(shè)施投資，就業(yè)人口就會增加，這對于房地產(chǎn)市場是會起到穩(wěn)定的支撐作用。”

    因此，即便是中國房地產(chǎn)進(jìn)入到了下半場，郁亮也表示，萬科的策略還是一樣，“給普通人蓋好房子、蓋有人住的房子，這是第一個策略；第二，‘三不’政策仍然是我們策略，不囤地、不捂盤、不拿地王�！�