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經(jīng)點問答:北京房子滯銷?深圳房價“熔斷”?

2018年11月27日 16:43    來源: 經(jīng)濟(jì)日報-中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)     李靜

  樓市無小事,這片神奇的市場從來都不缺新聞。

  這不,最近這一周,牽動不少人敏感神經(jīng)的新聞就接二連三。這邊,北京四環(huán)以里的稀缺樓盤竟然離奇賣不動了;那邊,深圳對房價漲跌超15%設(shè)立備案制度;還有,房價曾一路領(lǐng)先的廈門開發(fā)商“割肉”賣樓……

  這一樁樁,一件件,哪個是真,哪個是假,又蘊藏了哪些信息?還是一起去“一探究竟”吧!

  現(xiàn)象一:是的,你沒看錯!北京四環(huán)內(nèi)房子竟滯銷

  北京樓市是房地產(chǎn)市場的“帶頭大哥”,走勢具有風(fēng)向標(biāo)意義。“日光盤”甚至是“夜光盤”都不在話下。

  而這一次,事情正在起變化。

  近日,北京市豐臺區(qū)某項目,緊鄰地鐵10號線,銷售限價為每平米66000元左右,但首批300多套房源開盤10天后,仍然沒賣完。

  如果這是北京遠(yuǎn)郊區(qū)域的樓盤,尚可理解。這次的樓盤,可是“號稱”北京四環(huán)以內(nèi)的稀缺房源。事情就值得回味了。

  去年,為緩解北京核心城區(qū)的土地資源緊張狀況,北京市規(guī)劃國土委就明確四環(huán)內(nèi)嚴(yán)控新增建設(shè)用地。也就是說,不僅近年來四環(huán)以里已鮮有新房項目,未來也不會新增住宅供地指標(biāo)了。

  可正是這樣奇貨可居的地段,房子也滯銷了。

  現(xiàn)象二:割肉甩賣!廈門開發(fā)商低于拿地價賣房

  一年前,廈門樓市激進(jìn)程度震驚全國,閩系開發(fā)商和廈門高房價成為標(biāo)志。

  一年后,風(fēng)水輪轉(zhuǎn)。廈門某開發(fā)商竟然以低于拿地價的價格割肉甩賣精裝修住宅。賣一套虧上百萬元,只見過打折促銷的,沒見過虧本賣樓的。

  近日,市場消息顯示,廈門某精裝樓盤推出特價房源,單價僅2.8萬元一平米,比“樓板價”還便宜了1451元每平米,而該項目在廈門網(wǎng)上房地產(chǎn)上顯示的擬售價格在41244 元一平米左右。

  “樓板價”就是一平方米的房子要分?jǐn)偟耐恋爻杀。一個精裝修的樓盤在開發(fā)過程中,開發(fā)商除了要支付地價,還要承擔(dān)建造成本、裝修成本、園林建設(shè)成本,還要支付員工工資、銀行利息和各種稅賦。因此,正常的售價往往比“樓板價”高很多,在二線城市里接近翻倍,在一線城市里也會高出50%以上。廈門該開發(fā)商斷腕求生,恐怕是樓市嚴(yán)控之下現(xiàn)金流出了嚴(yán)重問題,只能快速處理了。

  現(xiàn)象三:網(wǎng)傳深圳房市要搞“熔斷”,真相是……

  近期,關(guān)于深圳房市的傳言很多,前些天滿屏還在刷“深圳斷供潮”“深圳7折拍賣房”,這廂又傳出一則重磅消息:“深圳房地產(chǎn)監(jiān)管新規(guī)征求意見:上漲或下跌不得超過15%!”看來為了穩(wěn)定市場,深圳要學(xué)股市搞“熔斷”。

  不過,隨后就有辟謠消息傳出,表示這是誤讀,是誤解。深圳只是征求意見而已,而且是說調(diào)整幅度超過15%的要備案,并不是限制價格漲跌。但網(wǎng)上依舊炸開了鍋,畢竟無論漲跌,這個15%似乎就是當(dāng)?shù)卣膽B(tài)度了。

  深圳的房價,曾經(jīng)在全國一騎絕塵,一套普通房屋的單價就有六七萬元。而如今,政策由以前的全力防止上漲,到現(xiàn)在的“兩頭調(diào)控”,令人有“不知今夕何夕”之嘆。

  看似紛繁復(fù)雜,其實這些表象背后,隱藏著房地產(chǎn)市場正在發(fā)生變化的重要信號。

  信號一、房地產(chǎn)市場只漲不跌預(yù)期已改變

  一線城市新盤滯銷,二線熱點城市割肉賣房,地方政府設(shè)立房價漲跌報備制度……種種跡象表明,無論是購房者,還是開發(fā)商,包括地方政府,對房地產(chǎn)市場只漲不跌的預(yù)期正在改變。

  因此,我們看到,整個樓市的流動性在變慢,交易周期在拉長,市場關(guān)注度也在下降。

  一個好的調(diào)控,首先要改變的是人們的單邊預(yù)期。從這個意義上說,此次調(diào)控的確值得點贊。

  信號二、地方政府樓市政策出現(xiàn)“兩頭調(diào)控”傾向

  所謂“兩頭調(diào)控”,就是既防止?jié)q,又要防止跌,特別是防止大跌。

  本輪調(diào)控,是在一二三四五六七八線城市樓市普漲的背景下出臺的。當(dāng)是時也,調(diào)控的主要目標(biāo),就是防止房價大漲。而如今,隨著預(yù)期的改變,一些地方政府在政策考量上把漲、跌都納入進(jìn)來,漲,不行,大跌,也不行。隨著房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步下行,相關(guān)的傾向可能會更加鮮明。

  其實,中央的調(diào)控,目的也是為了維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。何為平穩(wěn)?大漲大跌,都是不平穩(wěn)。

  信號三、政策效應(yīng)走向顯現(xiàn),房地產(chǎn)市場將平穩(wěn)運行

  房地產(chǎn)市場的變化,與從中央到地方的持續(xù)調(diào)控密不可分。分類調(diào)控、因城施策等多種調(diào)控政策力度不減,一些地方還推出了“限購、限售、限價、限商、限貸”等綜合性政策措施,遏制了房價快速上升的苗頭,政策效應(yīng)不斷顯現(xiàn),樓市虛火幾已熄滅。

  在未來一段時間內(nèi),只要各級政府繼續(xù)不放松調(diào)控政策,房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行將成為大概率事件。

  當(dāng)然,在這種情況下,對于個別地方的樓市有可能出現(xiàn)的“異動”苗頭,各級政府還需要保持高度敏感,堵死炒作漏洞,堅決落實“房住不炒”的定位。

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    http://www.xndesign.cn/sub/ybnzt/jdwd/index.shtml

(責(zé)任編輯:馬欣)


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經(jīng)點問答:北京房子滯銷?深圳房價“熔斷”?

2018-11-27 16:43 來源:經(jīng)濟(jì)日報-中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)
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