12月18日，山東菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布通知明確：取消新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施。消息一出，引發(fā)極大關(guān)注，菏澤成為首個(gè)明確宣布取消住宅限售措施的城市。

　　從2017年3月廈門(mén)實(shí)行住房限售政策后，不少城市都要求購(gòu)房后一段時(shí)間（2年到5年不等）內(nèi)不許再次轉(zhuǎn)讓。目前為止，全國(guó)已經(jīng)有60多個(gè)城市實(shí)行了該政策。后續(xù)會(huì)不會(huì)有地方政府跟進(jìn)，還有待觀(guān)察。相關(guān)人士表示，此次菏澤調(diào)控落實(shí)了地方責(zé)任，因地制宜、分類(lèi)施策也并不意味著房地產(chǎn)政策調(diào)控的轉(zhuǎn)向和放松。

　　雖然菏澤本次調(diào)控并不能代表行業(yè)整體動(dòng)向，但不可否認(rèn)，2018年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的邏輯發(fā)生巨變，很多習(xí)以為常的事情被顛覆。那么，2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵變化都有哪些？經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)-中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)跟您一起回顧。

　　一、住宅價(jià)格——過(guò)快上漲趨勢(shì)被遏制了

　　如今，樓市降溫房?jī)r(jià)企穩(wěn)的形勢(shì)基本形成。看看數(shù)據(jù)就知道了。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，11月份，一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比微漲：北京上漲0.6%，上海上漲0.5%，廣州持平，深圳下跌0.2%。

　　二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比持續(xù)下降：北京下跌0.6%，上海下跌0.1%，廣州下跌0.3%，深圳下跌0.2%。

　　31個(gè)二線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲1.0%和0.3%，漲幅均與上月相同。

　　35個(gè)三線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲0.9%和0.4%，漲幅比上月分別回落0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　不難看出，熱度不減的一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)已經(jīng)比較穩(wěn)定，三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的“虛火”也逐漸降溫，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的趨勢(shì)在2018年底基本被遏制。

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)——預(yù)期變了

　　經(jīng)過(guò)一年調(diào)控政策的執(zhí)行，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭已經(jīng)得到了遏制。不過(guò)，關(guān)于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，各方也都有自己的盤(pán)算。

　　新城控股副總裁歐陽(yáng)捷的看法有一定代表性。他認(rèn)為，由于今年調(diào)控政策多，明年很可能出現(xiàn)調(diào)控政策放松，住宅市場(chǎng)整體將會(huì)回暖。

　　但有趣的是，貝殼研究院的一項(xiàng)調(diào)查顯示，今年三季度全國(guó)經(jīng)紀(jì)人市場(chǎng)預(yù)期指數(shù)均值為-23.9，四季度進(jìn)一步下降為-35.8�？梢�(jiàn)，房產(chǎn)中介預(yù)期并沒(méi)有房企大佬們那么樂(lè)觀(guān)。

　　不過(guò)，不管怎么判斷，房地產(chǎn)再也不是那個(gè)“單邊上漲”“穩(wěn)賺不賠”的市場(chǎng)。在目前環(huán)境下，無(wú)論買(mǎi)房的還是賣(mài)房的，都比以前更加謹(jǐn)慎理性。

　　三、樓市熱度——投資客少了

　　隨著各地限購(gòu)、限價(jià)、限貸政策的加碼，買(mǎi)房的門(mén)檻越來(lái)越高，如今就算是有錢(qián)也沒(méi)法在房產(chǎn)市場(chǎng)中任性“團(tuán)購(gòu)”“掃貨”了。此外，伴隨著房?jī)r(jià)回落，上杠桿的炒房者、高位接盤(pán)的投資客更是欲哭無(wú)淚。

　　胡潤(rùn)發(fā)布的數(shù)據(jù)也證實(shí)了炒房者的退場(chǎng)�！�2018胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告》顯示，千萬(wàn)資產(chǎn)高凈值家庭中，炒房者占10%，比上年減少5個(gè)百分點(diǎn)。可見(jiàn)，當(dāng)買(mǎi)房不再穩(wěn)賺不賠，炒房熱情也就偃旗息鼓了。

　　四、房?jī)r(jià)倒掛——有所改善

　　長(zhǎng)期以來(lái)，全國(guó)熱點(diǎn)城市都存在二手房?jī)r(jià)格高于新房的怪現(xiàn)象，被稱(chēng)為“房?jī)r(jià)倒掛”。講道理，新房品質(zhì)更好，本該比二手房貴。但在調(diào)控政策下，新房往往“限價(jià)”“限貸”“限購(gòu)”，導(dǎo)致新房?jī)r(jià)格反而更便宜。

　　不過(guò)，這種怪象今年有所改善，從最新數(shù)據(jù)來(lái)看，11月份的一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比微漲，二手住宅銷(xiāo)售持續(xù)下降，客觀(guān)上彌補(bǔ)了新房二手房的價(jià)差，緩解了價(jià)格倒掛壓力，樓市“打新”的利潤(rùn)空間逐步縮小，盲目“打新”投資的亂象也得到抑制。

　　五、房屋租賃市場(chǎng)——租金暫時(shí)穩(wěn)定了

　　買(mǎi)不起房可以租房，但如果連房都租不起呢？今年暑期，熱點(diǎn)城市房租漲幅就比往年來(lái)得兇猛。

　　數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、深圳三個(gè)一線(xiàn)城市，7月房租環(huán)比上漲分別為2.4%，2.1%和3.1%，今年以來(lái)的累計(jì)漲幅更大。原因還是那些，畢業(yè)生租房、人口流入、違規(guī)建筑拆除致供應(yīng)減少，以及品牌公寓運(yùn)營(yíng)公司強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張等。

　　之后不久，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)組織十家租賃服務(wù)企業(yè)宣布在兩個(gè)月內(nèi)投放12萬(wàn)套（間）不漲租金房源。

　　10月，29個(gè)樣本城市住房租金平均環(huán)比下跌1.29%，其中北京住房租金環(huán)比降幅達(dá)2.05%�？傮w保持穩(wěn)定。

　　租賃市場(chǎng)上，沸沸揚(yáng)揚(yáng)的房租大漲問(wèn)題暫時(shí)告一段落。

　　六、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)——搞“歪心思”行不通了

　　無(wú)論是買(mǎi)賣(mài)還是租賃，中介在房地產(chǎn)市場(chǎng)上都扮演著中間人的角色。但如果這個(gè)中間人本身就有問(wèn)題呢？比如，為促成交易，有中介組織員工冒充購(gòu)房者上門(mén)，通過(guò)“假談”降低房東價(jià)格預(yù)期。另一方面，“假談團(tuán)”也在“攻陷”購(gòu)房客群心理。比如，有的中介機(jī)構(gòu)以高出市場(chǎng)價(jià)格，搶房源，再將搶來(lái)的房源作為基礎(chǔ)，吸引用戶(hù)，甚至做起“租金貸”的生意。

　　6月，多部門(mén)聯(lián)合印發(fā)通知，決定于7月初至12月底，在北京、上海等30個(gè)城市先行開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)。隨后，不少地方都有違規(guī)房產(chǎn)中介被查處的消息。

　　房產(chǎn)中介要過(guò)上“好日子”，靠搞“歪心思”是行不通了。

　　七、房地產(chǎn)企業(yè)——發(fā)展步子放慢了

　　房地產(chǎn)企業(yè)的日子，也不好過(guò)。最直觀(guān)的感受，是行業(yè)標(biāo)桿萬(wàn)科喊出的那句話(huà)：活下去！

　　在印象里，房地產(chǎn)企業(yè)一直高歌猛進(jìn)，從三千億到五千億，萬(wàn)億時(shí)代也近在眼前。但是，今年以來(lái)，在調(diào)控政策尤其是金融去杠桿的影響下，房企不得不放慢了步子。

　　財(cái)大氣粗的房企，以往就是拿地開(kāi)發(fā)賣(mài)房。如今，不少企業(yè)開(kāi)始轉(zhuǎn)向多元化發(fā)展，并美其名曰城市運(yùn)營(yíng)商、美好生活服務(wù)商等，更名潮迭起。

　　至于“慢下來(lái)”，能不能“活得好”，還要看各自的本事。

　　八、房地產(chǎn)稅——推進(jìn)速度加快了

　　說(shuō)起房地產(chǎn)稅，人們更關(guān)心進(jìn)度。

　　4月，中國(guó)人大網(wǎng)發(fā)布“全國(guó)人大常委會(huì)2018年立法工作計(jì)劃”，其中顯示，備受關(guān)注的個(gè)人所得稅法被列入預(yù)備審議項(xiàng)目，“視情在2018年或者以后年度安排審議”。

　　雖然房地產(chǎn)稅推進(jìn)速度加快，但目前的重點(diǎn)任務(wù)還在立法準(zhǔn)備階段。更多的內(nèi)容則來(lái)自機(jī)構(gòu)的建議。

　　12月，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布報(bào)告提出，推出房地產(chǎn)稅，實(shí)行漸進(jìn)方案，只對(duì)新交易住房啟動(dòng)征收方案，即住房家庭一旦交易將統(tǒng)計(jì)其全部住房面積，并按照起征點(diǎn)開(kāi)征，不交易的住房暫不征收。

　　明年進(jìn)度怎樣？對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響幾何？還要拭目以待。

　　更多內(nèi)容請(qǐng)查看“經(jīng)點(diǎn)問(wèn)答”專(zhuān)欄

    http://www.xndesign.cn/sub/ybnzt/jdwd/index.shtml