一、抵押貸款操作流程
(一)抵押物的范圍
1、抵押人所有的房屋和其它地上定著物。
2、抵押人正在建造中的房屋或者其他建筑物。
3、抵押人購買的預(yù)售房屋。
4、抵押人所有的國有土地使用權(quán)。
5、抵押人所有的汲取設(shè)備、交通工具和其他財(cái)產(chǎn)。
6、依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn)。
(二)抵押人應(yīng)提交的材料
1、抵押人為法人的需提交下列材料：
(1)營業(yè)執(zhí)照及最近年度的年檢證明(副本及復(fù)印件、必備)。
(2)組織機(jī)構(gòu)代碼證書及最近年度的年檢證明。
(3)稅務(wù)登記證明及最近年度的年檢證明。
(4)法定代表人身份證明及簽字樣本或印鑒(必備)。
(5)企業(yè)章程。
(6)抵押人同意提供抵押擔(dān)保的書面文件(必備)。
(7)抵押人對抵押物享有所有權(quán)、使用權(quán)或者依法處分權(quán)的權(quán)屬證明。
(8)抵押人所有的國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證(必備)。
2、抵押人為自然人的需提交下列材料：
(1)抵押人及配偶的有效身份證件(居民身份證)。
(2)抵押人的居住證明(戶口簿)和結(jié)婚證明。
(3)抵押人及配偶同意提供抵押擔(dān)保的書面文件。
(4)抵押人所有的國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證。
(三)辦理財(cái)產(chǎn)抵押應(yīng)注意的事項(xiàng)
1、以共有財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)有共有人同意抵押的書面文件。
2、以集體所有制企業(yè)的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)有該企業(yè)職工代表大會同意抵押的書面決議。
3、以鄉(xiāng)鎮(zhèn)(村)企業(yè)廠房和集體土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)有鄉(xiāng)鎮(zhèn)(村)出具并經(jīng)村民代表大會審議通過的同意抵押的書面文件。
4、以有限責(zé)任公司、股份有限公司的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)有該公司董事會或股東大會依據(jù)公司章程作出的同意抵押的書面決議。
5、以承包經(jīng)營企業(yè)的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)有發(fā)包方同意抵押的書面文件。
6、以尚在海關(guān)監(jiān)管期內(nèi)的進(jìn)口設(shè)備或貨物為抵押物的，還應(yīng)有該設(shè)備或貨物的原始產(chǎn)地證、買賣合同、付款憑證、運(yùn)輸單據(jù)、商品檢驗(yàn)證明、主管海關(guān)審批單據(jù)及核準(zhǔn)抵押的書面證明。
7、以已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，還應(yīng)有證明租賃在先的事實(shí)以及抵押人已將設(shè)定本次抵押告知承租人的書面文件。
8、以預(yù)售房屋抵押的，應(yīng)有商品房預(yù)售許可證及生效的預(yù)購房屋合同。
9、以在建工程抵押的，應(yīng)有國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)許可證；證明已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額、已投入在建工程的工程款、施工進(jìn)度及工程竣工日期、已完成的工作量和工程量等事項(xiàng)的書面材料；建設(shè)工程承包合同及證明建設(shè)工程價(jià)款預(yù)、決算及拖欠情況的書面材料。
10、以機(jī)動車輛抵押的，還應(yīng)有機(jī)動車登記證書。
11、以機(jī)器設(shè)備、原輔材料、產(chǎn)品或商品以及其他動產(chǎn)抵押的，還應(yīng)有抵押物的所有權(quán)或者使用權(quán)證明以及抵押物的存放狀況資料。
(四)抵押擔(dān)保的調(diào)查評審
1、應(yīng)綜合考慮借款人的資信狀況、償債能力、貸款期限、貸款風(fēng)險(xiǎn)度，抵押物所處位置、使用年限、折舊程度、功能狀況、估價(jià)可信度、變現(xiàn)能力、變現(xiàn)時(shí)可能發(fā)生的價(jià)格變動、變現(xiàn)費(fèi)稅等因素，根據(jù)抵押物的不同種類確定合理的抵押率。
(1)個(gè)人房產(chǎn)及國有土地使用權(quán)證(出讓方式)的抵押率不得超過80%(參考房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估書和實(shí)際購房價(jià)款，以本公司內(nèi)部評估為準(zhǔn)，下同)。
(2)個(gè)人房產(chǎn)及國有土地使用權(quán)證(劃撥方式)的抵押率不得超過50%。
(3)個(gè)人房產(chǎn)及集體土地使用權(quán)證的抵押率不得超過50%。
(4)廠房及國有土地使用權(quán)證(出讓方式)的抵押率不得超過70%。
(5)廠房及國有土地使用權(quán)證(劃撥方式)的抵押率不得超過50%。
(6)以在建工程作抵押，抵押率不得超過70%；
(7)車輛等交通運(yùn)輸工具的抵押率不得超過50%；
(8)機(jī)器設(shè)備及其他動產(chǎn)的抵押率不得超過50%。
2、特別支持措施
(1)對于我公司經(jīng)營初期的大戶及黃金客戶，信用好，還貸及時(shí)的，以個(gè)人房產(chǎn)證及出讓方式的國有土地使用權(quán)抵押的，其抵押率可上浮至90%，并且以本公司內(nèi)部認(rèn)證的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的現(xiàn)場評估報(bào)告書為基價(jià)。
(2)經(jīng)我公司今后評定為信用等級在A+級以上的微小企業(yè)，以廠房及出讓方式的國有土地使用權(quán)證抵押的，其抵押率可上浮至90%，并且以本公司內(nèi)部認(rèn)證的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的現(xiàn)場評估報(bào)告書為基價(jià)。
(3)協(xié)議作價(jià)。(1)和(2)款中的客戶經(jīng)過一段時(shí)間的運(yùn)作，其生產(chǎn)經(jīng)營狀況和信用記錄狀況皆良好的，也可采用協(xié)議作價(jià)的辦法來確定抵押價(jià)值，其抵押率也可以上浮至90%。
3、應(yīng)對抵押人的主體資格、意見表示、授權(quán)情況，抵押物的權(quán)屬、清單等相關(guān)文件和手續(xù)進(jìn)行審查，確定其真實(shí)性，完整性、合法性和有效性。
(五)抵押物的登記
抵押物要以有關(guān)部門辦理抵押登記才有效，貸款經(jīng)辦人(調(diào)查崗)應(yīng)與抵押人一同前往有關(guān)部門辦理抵押登記，并親自拿回產(chǎn)權(quán)證和抵押登記證明書。
1、房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)為市、區(qū)房管局和縣國土資源局。
2、在建工程抵押登記機(jī)關(guān)為市國土資源局和縣規(guī)劃建設(shè)局。
3、車輛抵押登記機(jī)關(guān)為市交通局車管所。
4、設(shè)備和其他動產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)為區(qū)工商局。
5、進(jìn)口設(shè)備和貨物抵押登記機(jī)關(guān)為主管海關(guān)。
6、位于農(nóng)村的個(gè)人私有房產(chǎn)抵押登記為公證處(辦理抵押公證)。
(六)抵押物的保管
1、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書封包后，填寫交接清單并加蓋雙人私章(客戶經(jīng)理和出納)交出納入庫(保險(xiǎn)箱)保管，并登記抵押物保管登記薄。
2、抵押物由抵押人占管的，貸后檢查崗應(yīng)定期檢查抵押物的使用、管理和變化情況。
3、貸后檢查抵押人及抵押物的主要內(nèi)容：
(1)抵押人涉及重大經(jīng)濟(jì)糾紛，經(jīng)營范圍與注冊資本變更，股權(quán)變動。
(2)抵押人經(jīng)營機(jī)制或組織結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。
(3)抵押人破產(chǎn)、歇業(yè)、解散、停業(yè)整頓、營業(yè)執(zhí)照被吊銷、被撤消。
(4)抵押人章程、法定代表人、住所等發(fā)生變更。
(5)抵押物的權(quán)屬發(fā)生爭議。
(6)抵押物毀損、滅失、價(jià)值減少或者被征用。
(7)抵押的在建工程竣工或者形成新增財(cái)產(chǎn)。
(8)抵押物被再設(shè)立抵押、質(zhì)押、或被出租、轉(zhuǎn)讓、饋贈。
(9)抵押物被有關(guān)執(zhí)法機(jī)關(guān)依法查封、扣押。
(10)抵押權(quán)受到或可能受到來自任何第三方的侵害。
4、抵押權(quán)存續(xù)期間客戶經(jīng)理要密切關(guān)注上述情況的發(fā)生，及時(shí)向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，以采取相對應(yīng)的策略、措施，向有關(guān)機(jī)關(guān)主張權(quán)利。
(七)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)
1、借款合同履行期限屆滿，借款人未能按期歸還貸款本息的，可依法向人民法院申請抵押權(quán)，變賣或拍賣抵押物優(yōu)先受償貸款本息以及相關(guān)費(fèi)用。
2、處分抵押物所得價(jià)款不足以清償貸款本息及相關(guān)費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)向借款人繼續(xù)追償其不足部分；清償后尚有剩余的，應(yīng)退還給抵押人。
3、抵押擔(dān)保的貸款本息清償后，應(yīng)當(dāng)與抵押人向原登記機(jī)關(guān)辦理注銷登記，并將相關(guān)抵押物權(quán)屬證明及證件交還抵押人，辦妥交接手續(xù)。
二、質(zhì)押貸款操作流程
(一)質(zhì)押物的范圍
l、可以接受下列條件的動產(chǎn)質(zhì)押：
(1)出質(zhì)人享有所有權(quán)或依法處分權(quán)。
(2)依法可以流通、轉(zhuǎn)讓。
(3)依法可以特定化和轉(zhuǎn)移占有。
(4)易變現(xiàn)、易保值、易保管。
2、可以接受以保證金等形式特定化的金錢質(zhì)押。
3、可以接受下列權(quán)利質(zhì)押：
(1)匯票、本票、存單。
(2)國債、金融債券、大企業(yè)債券。
(3)股份、股票。
(4)依法可以質(zhì)押的具有現(xiàn)金價(jià)值的人壽保險(xiǎn)單。
(5)依法可以轉(zhuǎn)讓的商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)。
(6)依法可以質(zhì)押的其他權(quán)利。
(二)質(zhì)押人應(yīng)提交的材料
同抵押人應(yīng)提交的材料。
(三)質(zhì)押貸款應(yīng)注意的事項(xiàng)
1、以存貨質(zhì)押的，應(yīng)具備產(chǎn)品有市場、有銷路、有保管質(zhì)物的倉儲條件。
2、以匯票、本票質(zhì)押的，應(yīng)有出質(zhì)人與出票人或其前手之間的商品交易合同和增值稅發(fā)票。
3、以憑證式國債質(zhì)押的，應(yīng)有出質(zhì)人出具的所有權(quán)無爭議、沒有掛失或依法止付的，同意提供質(zhì)押擔(dān)保的書面承諾文件。
4、以倉單質(zhì)押的，應(yīng)有倉單或倉單持有憑證以及證明倉單開具人的合法主體資格和倉單項(xiàng)下貨物的品名、數(shù)量、入庫檢驗(yàn)、保管期限等事項(xiàng)的書面文件。
5、以提單質(zhì)押的，應(yīng)有提單或提單項(xiàng)下貨物的原始產(chǎn)地證、買賣合同、付款憑證、運(yùn)輸單據(jù)、質(zhì)量和重量檢驗(yàn)證明、商業(yè)發(fā)票、保險(xiǎn)單等資料和證明文件。
6、以一般企業(yè)股權(quán)質(zhì)押的，應(yīng)有企業(yè)章程和該公司董事會及其他股東同意出質(zhì)投資者將其股權(quán)質(zhì)押的書面決議。
7、以商標(biāo)專用權(quán)質(zhì)押的，應(yīng)有商標(biāo)注冊證及出質(zhì)前該商標(biāo)專用權(quán)的許可使用情況證明文件。
8、以專利權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押的，應(yīng)有專利權(quán)的有效證明、出質(zhì)前該專利權(quán)的實(shí)施及許可使用情況證明文件。
9、以著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押的，應(yīng)有作品權(quán)利證明、出質(zhì)前著作權(quán)的授權(quán)使用情況證明文件。
(四)質(zhì)押擔(dān)保的調(diào)查評審
1、應(yīng)綜合考慮借款人的資信狀況、償債能力、貸款期限、貸款風(fēng)險(xiǎn)度、出質(zhì)動產(chǎn)所處位置、使用年限、折舊程度、功能狀況、估價(jià)可信度、變現(xiàn)能力、變現(xiàn)時(shí)的價(jià)格變動、變現(xiàn)稅費(fèi)等因素，根據(jù)質(zhì)物的不同種類確定合理的質(zhì)押率，并據(jù)此與出質(zhì)人簽定質(zhì)押合同。原則上一般動產(chǎn)的質(zhì)押率不超過評估價(jià)的50%。
2、應(yīng)當(dāng)綜合考慮質(zhì)押權(quán)利的易變現(xiàn)性、發(fā)行單位的信用等級以及市場價(jià)格、商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、相關(guān)費(fèi)用等因素，確定合理的權(quán)利質(zhì)押率，并據(jù)此與質(zhì)押人簽訂合同。原則上：
(1)人民幣存款單的質(zhì)押率不超過存款行確認(rèn)數(shù)的90%，而辦理銀行承兌匯票，其質(zhì)押率可達(dá)100%。
(2)國家債券的質(zhì)押率不超過90%。
(3)金融債券的質(zhì)押率不超過80%。
(4)銀行本票和承兌匯票的質(zhì)押率不超過90%。
(5)非上市股份有限公司股份、有限責(zé)任公司股份的股權(quán)質(zhì)押率不超過評估價(jià)值的50%。
(6)倉單、提單的質(zhì)押率不超過其項(xiàng)下貨物總金額的70%。
(7)人壽保險(xiǎn)單的質(zhì)押率不超過出質(zhì)時(shí)保單現(xiàn)金價(jià)值的90%。
3、應(yīng)當(dāng)安排雙人對質(zhì)押擔(dān)保進(jìn)行調(diào)查評審和核押工作。
(五)質(zhì)押登記
1、質(zhì)押登記手續(xù)辦妥曰期不得遲于質(zhì)押貸款的實(shí)際發(fā)放日期。
2、以非上市股份有限公司和有限責(zé)任公司的股份質(zhì)押的，應(yīng)在5日內(nèi)將股份出質(zhì)記載于股東名冊，可申請公證機(jī)關(guān)公證。
3、以商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)中財(cái)產(chǎn)權(quán)、著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押的，其登記機(jī)關(guān)為國家工商局的商標(biāo)局、中國專利局和國家版權(quán)局。
(六)質(zhì)押擔(dān)保的管理
1、動產(chǎn)質(zhì)押合同項(xiàng)下質(zhì)物的權(quán)屬證書、發(fā)票、保險(xiǎn)單證及其他相關(guān)資料正本經(jīng)確認(rèn)后，填寫移交清單并簽字蓋章后交出納入庫保管。
2、以匯票、本票、記名股票、企業(yè)債券出質(zhì)的，還應(yīng)當(dāng)要求出質(zhì)人在出質(zhì)權(quán)利憑證上正確背書記載“質(zhì)押”字樣并簽章。
3、在質(zhì)押合同有效期內(nèi)，應(yīng)按貸后檢查間隔期定期檢查質(zhì)物的管理和變化情況，并督促出質(zhì)人按約定履行各項(xiàng)義務(wù)。
4、質(zhì)押貸款的貸后檢查主要內(nèi)容同抵押貸款的檢查內(nèi)容。
(七)質(zhì)權(quán)的實(shí)現(xiàn)
基本上同抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。
三、保證貸款操作流程
(一)保證人的資格
1、具有代為清償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織、自然人，可以作為借款人的保證人。其中其他經(jīng)濟(jì)組織指依法登記并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)、聯(lián)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)等。
2、原則上應(yīng)當(dāng)選擇代為清償能力強(qiáng)、信譽(yù)狀況好的法人為保證人。
3、國家機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院、企業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu)和職能部門不能作為保證人。
4、擔(dān)任法定代表人、董事或高管人員所在公司曾有過破產(chǎn)、逃廢銀行債務(wù)、拖欠銀行貸款本息等不良信用記錄的不能作為保證人。
(二)保證人應(yīng)提交的材料
1、法人、其他組織為保證人的，應(yīng)提交下列材料：
(1)最近年度經(jīng)年檢的的營業(yè)執(zhí)照(必備資料)；
(2)最近年度經(jīng)年檢的組織機(jī)構(gòu)代碼證；
(3)法定代表人(負(fù)責(zé)人)身份證明及簽字樣本或印鑒(必備資料)；
(4)經(jīng)年審的貸款卡(無貸款的可不必)；
(5)最近年度經(jīng)年檢的稅務(wù)登記證；
(6)企業(yè)章程；
(7)經(jīng)中介機(jī)構(gòu)審計(jì)的上年度和當(dāng)期財(cái)務(wù)報(bào)表(資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表)；
(8)有必要提交的其他材料。
2、有限責(zé)任公司、股份有限公司為保證人的，還要提交下列材料：
(1)公司董事會或股東大會依據(jù)公司章程作出的同意提供保證擔(dān)保的書面決議；
(2)公司董事會或股東大會依據(jù)公司章程作成的簽約人授權(quán)委托書及簽字樣本或印鑒。
3、承包經(jīng)營企業(yè)為保證人的，還要提交發(fā)包人同意該保證擔(dān)保的書面文件。
4、專業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)為保證人的，還應(yīng)提交下列材料：
(1)中介機(jī)構(gòu)出具的實(shí)收資本驗(yàn)資報(bào)告；
(2)一定數(shù)額的擔(dān)�；鸫婵钭C明文件；
(3)同意提供該保證擔(dān)保的書面文件。
5、自然人為保證人的，應(yīng)提交下列材料：
(1)保證人及配偶的有效身份證件；
(2)保證人的居住證明(戶口薄)；
(3)保證人財(cái)產(chǎn)及收入狀況證明(公務(wù)員)；
(4)保證人及配偶同意提供擔(dān)保的書面文件。
(三)保證擔(dān)保貸款的調(diào)查評審
l、應(yīng)當(dāng)對保證人的主體資格、意思表示、授權(quán)情況以及其他相關(guān)文件進(jìn)行審查，確定其真實(shí)性、完整性、合法性和有效性。
2、應(yīng)當(dāng)對保證人的資信狀況、代償能力等事項(xiàng)進(jìn)行審查評估，確定保證擔(dān)保的可靠性。
3、應(yīng)當(dāng)對保證人的資產(chǎn)規(guī)模、所有者權(quán)益、已為他人擔(dān)保的余額、信用等級、現(xiàn)金流量、信譽(yù)狀況、發(fā)展前景等因素進(jìn)行綜合考證。
4、保證額度＝資產(chǎn)總額—負(fù)債總額一已為他人提供的各類擔(dān)保余額。
5、保證人為村委會和村主任的，所保證擔(dān)�！叭r(nóng)”貸款中的種、養(yǎng)殖大戶、專業(yè)戶(如五鳳茶葉、馬站蘑菇、沿浦紫菜養(yǎng)殖、靈溪的西紅柿、養(yǎng)豬、農(nóng)資(機(jī)具)經(jīng)營大戶、龍港新美洲的蔬菜種植等等)，給予大力支持，扶持他們做大做強(qiáng)，發(fā)展新農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，可適當(dāng)放寬保證擔(dān)保條件，并且給予優(yōu)惠貸款利率。
(四)保證合同的訂立
1、保證合同的訂立可以采取以下形式：
(1)保證人與小額貸款公司簽訂書面合同；
(2)保證人向小額貸款公司出具無條件、不可撤消、對主債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的保函；
(3)保證人向小額貸款公司開立無條件、不可撤消、對主債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的備用信用證；
(4)保證人向小額貸款公司出具無條件、不可撤消、對主債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的其他書面擔(dān)保文件。
2、同一筆貸款有兩個(gè)以上保證人的，應(yīng)當(dāng)與保證人分別簽訂保證合同，或者是簽訂聯(lián)保協(xié)議。
3、同一筆貸款既有保證人又有第三人提供的抵(質(zhì))押擔(dān)保的，應(yīng)當(dāng)分別簽訂保證合同和抵(質(zhì))押合同。
(五)保證擔(dān)保的管理
1、保證合同有效期間，應(yīng)當(dāng)按照貸后檢查問隔期，對保證人的資信狀況、償債能力及保證合同的履行情況定期檢查，督促保證人按照保證合同的約定按期提交有關(guān)材料并履行各項(xiàng)義務(wù)。
2、應(yīng)當(dāng)檢查保證人是否發(fā)生下列情形：
(1)財(cái)務(wù)狀況惡化或涉及重大經(jīng)濟(jì)糾紛；
(2)經(jīng)營機(jī)制或組織結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，如承包、租賃、分立、合并、股份制改造等；
(3)經(jīng)營范圍與注冊資本變更、股權(quán)變動；
(4)破產(chǎn)、歇業(yè)、解散、被吊銷營業(yè)執(zhí)照等；
(5)企業(yè)章程、法定代表人、住所、電話等發(fā)生變更。
(六)擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)
1、借款合同到期、借款人未能按期歸還本付息的，除按規(guī)定向借款人催收外，還應(yīng)當(dāng)在合同履行期屆滿六個(gè)月內(nèi)向保證人送達(dá)催收通知收，并取得回執(zhí)。
2、借款人和保證人均不履行責(zé)任的，在保證期間或訴訟時(shí)效內(nèi)及時(shí)提起訴訟或申請仲裁。
3、保證人拒絕履行法院已生效的民事判決或調(diào)解，應(yīng)在六個(gè)月內(nèi)向法院申請執(zhí)行，以收回貸款本息。
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